УДК 6.5.1.22 (575.2) (04)
The analysis of apartment market made from June 2000 to December 2001 had allowed to make clear the situation on the market of block apartments and to evaluate the market factors and their dynamics.
Рынок квартир является несовершенным и неэффективным рынком, на котором присутствует низколиквидный, слабоэластичный по спросу и по предложению товар особого рода. Деятельность всех участников рынка недвижимости подвержена риску из-за большой стоимости недвижимости, легкости разрушения рынка и длительности периода его восстановления. Тем не менее, рынок квартир в г. Бишкек является хорошо развитым вторичным рынком, вследствие чего к нему проявляют интерес риэлтерские, оценочные и страховые компании, банки, органы государственной власти и государственного управления. Для одних рынок квартир является бизнес-средой, для других - источником информации.
На рынке недвижимости в Бишкеке нет единого информационного пространства, и вся рыночная информация, накопленная в инициативном порядке к текущему моменту времени, принадлежит коммерческим структурам, общественным организациям и Госрегистру Кыргызской Республики. Обработка и анализ такой информации идет в интересах частных задач указанных выше организаций, в то время как на государственном уровне нет структуры, где население, экономические субъекты, органы власти и управления могли бы периодически получать аналитическую информацию о состоянии рынка недвижимости в целом: об объемах и структуре спроса и предложения, времени экспозиции недвижимости на рынке, динамике показателей рынка, уровне цен, прогнозируемых тенденциях его развития и др.
В целях проведения исследовательских работ холдинговая компания "СВ" совместно с кафедрой "Математические методы и исследования операций в экономике" Кыргызско-Российского Славянского университета, с июня 2000 г. ведет мониторинг и поддерживает информационную базу данных вторичного городского рынка квартир. Собранная информация регулярно анализируется и используется для проведения работ по расчетам относительной стоимости городской территории, по алгоритмизации расчетов ставки капитализации, по разработке методик массовой оценки недвижимости, обоснованию ставок аренды на муниципальную недвижимость и для сравнительного анализа результатов различных методик массовых оценок квартир, применяемых в акимиатах города. Результаты обработки информационной базы были успешно применены при анализе общей ситуации на рынке недвижимости в пилотном проекте по оценке городских земель летом 2001 г.
Анализ рынка квартир проведен с июня 2000 г. по декабрь 2001 г. включительно. Информационная база - данные выборочных наблюдений. Выборка включала более 3000 квартир, что позволило прояснить ситуацию на рынке многоквартирной жилой недвижимости и провести оценку показателей рынка и их динамику.
Рис. 1. Структура совокупного спроса и предложения по типу квартир.
Столбиковые диаграммы построены на абсолютных показателях по данным выборки, высоту столбиков следует рассматривать относительно друг друга и интерпретировать как оценку относительных значений показателей спроса и предложения на всем рынке квартир.
Количество квартир, выставляемых на продажу, и количество проданных квартир характеризуют спрос и предложение на этом сегменте рынка жилой недвижимости. По выборке совокупное предложение в 1,58 раза превысило совокупный спрос.
Для исследования жилищного рынка динамика соотношения спроса и предложения имеет исключительно важное значение. Длительные перекосы рынка как в сторону превышения спроса, так и в сторону превышения предложения - это сигналы макроэкономической нестабильности.
Анализ конъюнктуры спроса и предложения включает как анализ объемов, так и анализ структуры спроса и предложения. Структура спроса и предложения была рассмотрена в двух направлениях: 1) по типу проектов квартир; 2) по количеству комнат в квартирах.
Из рис. 1 видно, что в рассматриваемый период большинство сделок осуществлялось с квартирами улучшенной планировки, а именно: с квартирами индивидуальных проектов и квартирами 105-106 серий. Кроме того, значительную часть в структуре спроса и предложения занимают так называемые "хрущевские" квартиры - на сегодняшний день это дешевое жилье, которое может удовлетворить определенным образом ориентированный спрос (молодые семьи, студенты, пенсионеры, временное жилье), но не отвечает современным требованиям к жилью. В последующем, при нормальном развитии рынка, стоимость "хрущевских квартир" должна неуклонно падать, так как их функциональный износ составляет более 70%. Такое жилье должно выводиться из состава жилого фонда при поддержке государства.
Рис. 2 показывает, что на рынке в структуре спроса и предложения по количеству комнат преобладают двух- и трехкомнатные квартиры. В целом на такую структуру оказывают влияние пропорции одно-, двух- и многокомнатных квартир в крупнопанельных и кирпичных домах, где превалируют двух- и трехкомнатные квартиры.
При рассмотрении структуры спроса интересным представляется анализ структуры предпочтения покупателей на квартиры с различным количеством комнат. Для анализа рассчитывали функциональный индекс качества спроса, который представляет собой средневзвешенное значение спроса по количеству комнат и колеблется от 1 до 5. Индекс рассчитывали поквартально. На основании проведенных расчетов, установлено, что в летние месяцы этот показатель возрастает, а в зимние - снижается. Так, в среднем, в июне-августе индекс качества спроса составляет 2,51, а в декабре-феврале - 2,11. Осенью и зимой наблюдается переориентация спроса с больших по размеру квартир к меньшим. Одна из причин этого явления - ежегодный рост платы за коммунальные услуги (см. рис. 3).
Рис. 2. Структура совокупного спроса и предложения по количеству комнат.
Рис. 3. Динамика функционального спроса по количеству комнат.
Рис. 4. Динамика спроса и предложения квартир.
На рис. 4 приведены графики ежемесячной динамики спроса и предложения квартир. Разномасштабность графиков позволяет демонстрировать динамику каждого ряда в отдельности. Установлено, что, несмотря на некоторое повышение в динамике спроса, в целом прослеживается тенденция к снижению, в то же время предложение несколько возрастает. Так, в октябре 2001 г. спрос составлял 1/9 предложения, хотя именно осенние месяцы - это традиционное время спроса на жилье, что обусловлено сбором и реализацией урожая и приобретением квартир на вырученные средства.
Из представленной на рис. 5 динамики темпа изменения спроса и предложения на рынке видно, что по сравнению с предыдущим периодом в динамике темпа изменения спроса наблюдаются скачки, в то время как в динамике темпа роста предложения они отсутствуют и этот показатель остается на одном уровне.
Для того, чтобы выявить, существует ли сезонность в динамике спроса на квартиры, необходимо проанализировать временной ряд как минимум за четыре года. Поэтому нельзя с большой вероятностью утверждать, что всплески роста спроса и активизации рынка будут наблюдаться в те же периоды и в дальнейшем, так как наш временной ряд составляет полтора года.
Существующая конъюнктура спроса и предложения складывается под влиянием многих факторов, действующих параллельно, однако основными в течение всего рассматриваемого периода являлись: 1) увеличение внешней миграции населения в 2000 г.; 2) увеличение доли затрат на содержание и эксплуатацию квартир в расходах населения (за один год плата за коммунальные услуги увеличилась в 1,5-2 раза, в то время как минимальная заработная плата - лишь в 1,3 раза).
Конъюнктура спроса и предложения определяет степень активности рынка. Одним из показателей активности рынка является ликвидность (среднее время экспозиции на рынке) объектов. Анализ данного показателя проводили в двух направлениях: 1) среднее время экспозиции на рынке квартир определенного типа проекта; 2) среднее время экспозиции на рынке разнокомнатных квартир.
Рис. 5. Динамика темпа роста спроса и предложения квартир.
На рис. 6 представлено среднее время экспозиции квартир различных типов проектов. Исходя из полученных результатов, наименьшее время экспозиции - с момента
выставления квартиры на рынок до момента совершения сделки - 47 дней - имеют "хрущевские" квартиры, а наибольшее - более 100 дней - "сталинки". В то же время следует отметить, что в структуре проданных "хрущевок" преобладали двухкомнатные квартиры, в то время как в 104, 105 и 106 сериях - трехкомнатные, которые, как известно, имеют более длительное время экспозиции на рынке вследствие своей более высокой цены.
На рис. 7 представлено время экспозиции, проанализированное с точки зрения размеров жилья. Наименьшей ликвидностью, т. е. самым большим по продолжительности временем экспозиции, обладают многокомнатные квартиры, в среднем 123 дня, что хорошо согласуется и со структурой спроса, четырех- и пятикомнатные квартиры занимают в общем объеме проданных квартир всего 6%.
Рис. 6. Время экспозиции квартир по типам.
Рис. 7. Время экспозиции квартир по количеству комнат.
Наиболее ликвидными на рынке являются однокомнатные квартиры, которые в среднем продаются через 45 дней с момента выставления на продажу.
Анализ непроданных квартир выявил следующие тенденции. Объем непроданных квартир, время экспозиции которых составляет более полугода, составил 39% в общем объеме совокупного предложения. Исследования структуры непроданных квартир показали, что большую часть из них составляют трехкомнатные квартиры индивидуальной планировки, построенные до 80-го года, стоимость которых в среднем превышает рыночную цену аналогичных по параметрам квартир.
В настоящее время подготавливаются к анализу данные по рынку квартир за период с 1.01.2002 по 1.07.2002 гг. Результаты анализа нового массива данных совместно с предыдущими результатами исследований позволят сформулировать некоторые гипотезы, связанные с тенденциями, наблюдающимися на рынке недвижимости г. Бишкек, и впоследствии их проверить.